Louer un local commercial avec portes de garage : bail, entretien et conformité coupe-feu

Vous signez le bail d’un entrepôt, d’un atelier ou d’un local commercial équipé d’une ou de plusieurs portes de garage? Avant de prendre possession des lieux, clarifiez qui entretient ces portes, qui paie les réparations et quelles obligations s’appliquent si l’une d’elles est une porte coupe-feu. Quelques vérifications au départ peuvent vous éviter un arrêt d’opérations, une facture contestée ou un avis du service incendie.

Qui paie quoi? Le Code civil, puis votre bail

Par défaut, le Code civil du Québec répartit les responsabilités ainsi :

• le locateur doit délivrer le local en bon état de réparation de toute espèce et l’entretenir pour l’usage prévu pendant toute la durée du bail (art. 1854);
• il fait les réparations nécessaires, alors que les menues réparations d’entretien reviennent au locataire, sauf si elles découlent de la vétusté du bien ou d’une force majeure (art. 1864);
• le locataire qui constate une défectuosité ou une détérioration importante doit en aviser le locateur dans un délai raisonnable (art. 1866).

Attention : en bail commercial, ces règles sont supplétives. Les parties peuvent y déroger, et elles le font fréquemment. C’est donc la clause d’entretien de votre bail qui tranche. Avant de signer, posez ces questions par écrit :

• Qui entretient les portes et les ouvre-portes, et à quelle fréquence?
• Qui paie un ressort ou un câble de levage brisé par l’usure? Et une porte heurtée par un chariot élévateur?
• Qui remplace une porte ou un ouvre-porte rendu au bout de sa vie utile?
• Le bail exige-t-il un contrat d’entretien préventif ou une inspection annuelle?

Cet article est informatif et ne remplace pas l’avis d’un avocat ou d’un notaire sur votre bail.

À l’entrée dans les lieux : faites inspecter et documentez

Faites inspecter chaque porte avant ou dès votre arrivée, idéalement en présence du propriétaire ou de son gestionnaire. Une inspection sérieuse couvre notamment :

• l’ouverture et la fermeture complètes, sans à-coups ni bruit anormal;
• les ressorts à torsion, les câbles de levage et les tambours d’enroulement;
• les roulettes, les pentures et les rails;
• le coupe-froid de bas de porte et le coupe-froid de cadrage;
• l’ouvre-porte et le système de renverse photoélectrique.

Un rapport daté, avec photos, montre l’état des portes à votre arrivée et vous servira de point de comparaison si une question d’usure ou de dommage se pose plus tard. C’est aussi le bon moment pour faire corriger ce qui ne fonctionne pas, aux frais de la partie que le bail désigne.

Porte coupe-feu dans le local : le locataire est aussi visé

Au Québec, le chapitre Bâtiment du Code de sécurité, en vigueur depuis 2013, intègre le Code national de prévention des incendies. Selon la Régie du bâtiment du Québec, il vise les propriétaires, mais aussi les gestionnaires, les locataires et les occupants. Il s’applique entre autres aux établissements commerciaux de plus de 300 m² et aux établissements d’affaires de trois étages et plus. Pour les autres bâtiments, renseignez-vous auprès du service de sécurité incendie de votre municipalité, qui peut avoir son propre règlement de prévention des incendies.

Le Code national de prévention des incendies exige que les dispositifs d’obturation des séparations coupe-feu, dont les portes coupe-feu, soient maintenus en état de fonctionner en tout temps :

• les fusibles thermiques et autres déclencheurs gardés intacts, sans peinture ni saleté;
• les guides et les roulements gardés propres et lubrifiés;
• la quincaillerie ajustée pour assurer une fermeture complète;
• les dispositifs de retenue et de déclenchement automatique réparés ou remplacés s’ils ne fonctionnent pas;
• aucune porte coupe-feu obstruée, bloquée, calée ouverte ou modifiée d’une façon qui l’empêcherait de fermer.

En entrepôt, attention aux palettes ou aux étagères placées dans la course d’une porte coupe-feu à enroulement : la porte ne pourrait plus fermer l’ouverture en cas d’incendie. Les portes coupe-feu doivent aussi subir une inspection et un essai de déclenchement chaque année selon la norme NFPA 80; nous l’expliquons dans notre article sur l’inspection annuelle des portes coupe-feu. Demandez au propriétaire les rapports des dernières inspections : la RBQ demande que les rapports d’inspection et d’entretien des systèmes de sécurité incendie soient conservés dans le registre du bâtiment.

Pendant le bail : entretien et modifications

Même quand l’entretien revient au propriétaire, c’est vous qui utilisez les portes tous les jours. Quelques réflexes :

• signalez rapidement, par écrit, toute porte qui force, qui fait du bruit ou qui ne ferme plus complètement;
• ne touchez jamais aux ressorts ni aux câbles de levage : ils sont sous forte tension et leur réglage est un travail de technicien (voir notre article sur le ressort cassé);
• conservez les factures et les rapports d’entretien : ils documentent qui a fait quoi, et quand;
• avant de remplacer une porte, d’en ajouter une ou de modifier une ouverture, obtenez l’accord écrit du propriétaire et vérifiez ce que votre bail prévoit pour les travaux. Le Code civil interdit d’ailleurs au locateur comme au locataire de changer la forme ou la destination de l’immeuble en cours de bail (art. 1856).

Un seul interlocuteur pour vos portes commerciales

Les Industries André installe, entretient et répare les portes sectionnelles, les portes rapides et les portes coupe-feu des bâtiments commerciaux et industriels. Que vous soyez locataire ou propriétaire, nous pouvons inspecter vos portes à votre arrivée dans les lieux, mettre en place un entretien préventif ou réaliser l’inspection annuelle de vos portes coupe-feu. Demandez une soumission gratuite, contactez-nous ou découvrez nos portes commerciales et industrielles.